Vendre sa maison : sept étapes, et le temps que prend chacune

Le délai qui sépare une mise en vente d’un acte signé se décompose en deux blocs. Le premier, trouver l’acheteur, varie de quelques jours à plusieurs mois. Le second, de l’avant-contrat à l’acte, tourne autour de deux à trois mois et ne se raccourcit guère. Les sept étapes ci-dessous suivent cet ordre.

1. Fixer le prix (une à deux semaines)

Tout le reste en dépend. Partez des ventes signées dans votre commune, pas des annonces de vos voisins : la page prix au m² par commune donne la médiane des maisons vendues sur douze mois et la fourchette où se situe la moitié des ventes. Placez ensuite votre maison dans cette fourchette selon son état, son terrain, son DPE. La méthode complète est dans notre fiche estimer sa maison soi-même.

Une maison affichée 10 % au-dessus du marché ne se vend pas 10 % plus cher. Elle reste en ligne, perd sa fraîcheur, puis se négocie depuis une position plus faible.

2. Commander les diagnostics (une à trois semaines)

Pour une maison, la liste dépend de l’année de construction, de l’équipement et de la commune : DPE, audit énergétique si l’étiquette est E, F ou G, plomb avant 1949, amiante si le permis date d’avant le 1er juillet 1997, électricité et gaz si l’installation a plus de quinze ans, assainissement autonome, termites et risques selon la zone. Notre fiche diagnostics obligatoires les reprend une par une.

Le DPE doit être disponible dès l’annonce : sa classe énergétique y figure obligatoirement.

3. Choisir comment vendre (quelques jours)

Seul, ou avec un ou plusieurs agents. Service Public distingue trois mandats : simple (plusieurs agents possibles, et vous pouvez vendre vous-même), exclusif (un seul agent, qui est le seul à pouvoir vendre), semi-exclusif (un seul agent, mais vous gardez le droit de vendre vous-même). Lisez la durée et les conditions de résiliation avant de signer. Les honoraires et la partie qui les paie figurent au mandat ; voir frais d’agence.

4. Publier l’annonce (le jour même)

Elle doit indiquer le prix, la surface, la classe énergétique et, si un professionnel intervient, ses honoraires et qui les paie. Des photos nettes, en lumière du jour, et un plan quand on en a un. Pas d’adjectif qui promet ce que la visite démentira.

5. Visites et offres (de quelques jours à plusieurs mois)

C’est l’étape la plus variable. Demandez à chaque candidat où en est son financement avant la deuxième visite. Une offre écrite qui mentionne le bien et le prix vous engage dès que vous l’acceptez sans réserve : répondez par écrit, et seulement à celle que vous voulez retenir.

6. Signer l’avant-contrat (deux à trois semaines après l’offre)

Compromis ou promesse de vente, chez le notaire ou en agence. Le dossier de diagnostics y est annexé. L’acheteur dispose ensuite de dix jours pour se rétracter ; vous, non. Le détail des semaines qui suivent est dans le calendrier du compromis à l’acte.

7. L’acte et le virement (deux à trois mois après)

Le notaire vérifie le titre, l’urbanisme, les hypothèques, purge le droit de préemption de la commune. Le jour de l’acte, vous remettez les clés et le notaire vous verse le prix, diminué de ce qu’il doit payer pour vous : le capital restant d’un crédit, par exemple.

Un prêt en cours sur la maison vendue

La vente impose en principe de rembourser le crédit par anticipation. Service Public rappelle qu’on peut, avec l’accord de la banque, le transférer sur le logement suivant ; prévenez-la avant la vente.

Et l’impôt ?

La vente de votre résidence principale est exonérée d’impôt sur la plus-value. Pour une résidence secondaire ou un logement loué, faites le calcul avant de fixer votre prix net : notre exemple chiffré le mène jusqu’au bout.

Dernier conseil de calendrier : ne fixez pas la date de votre déménagement avant d’avoir la date de l’acte. Le compromis signé ne la garantit pas.