Calculer une plus-value immobilière : un exemple chiffré du début à la fin

La vente de votre résidence principale est exonérée : si c’est votre cas, cette fiche ne vous concerne pas. Pour une résidence secondaire, un logement loué ou un terrain, l’impôt se calcule en cinq étapes. Nous les suivons sur un cas unique, avec des chiffres ronds.

Le cas : un appartement acheté 180 000 € le 1er mars 2014, résidence secondaire, revendu 260 000 € à l’automne 2026. Au jour de la vente, il est détenu depuis douze ans révolus.

Étape 1 : le prix de cession

C’est le prix inscrit dans l’acte, diminué des frais supportés par le vendeur pour la vente, sur justificatifs (diagnostics, honoraires d’agence à sa charge). Pour garder le calcul lisible, nous retenons 260 000 €.

Étape 2 : le prix d’acquisition majoré

Le prix d’achat, 180 000 €, peut être augmenté de deux montants, au réel ou au forfait :

• les frais d’acquisition (droits, frais de notaire) : au réel, ou forfait de 7,5 % du prix d’achat, soit 13 500 € ;
• les travaux de construction, d’agrandissement ou d’amélioration : au réel sur factures, ou forfait de 15 % du prix d’achat quand le bien est détenu depuis plus de cinq ans, soit 27 000 €.

Prix d’acquisition majoré : 180 000 + 13 500 + 27 000 = 220 500 €.

Le forfait travaux ne demande aucune facture. Il ne se cumule pas avec les travaux réels : on choisit l’un ou l’autre.

Étape 3 : la plus-value brute

260 000 − 220 500 = 39 500 €. L’écart apparent de 80 000 € a fondu de moitié avant même les abattements.

Étape 4 : les abattements pour durée de détention

Deux barèmes, l’un pour l’impôt, l’autre pour les prélèvements sociaux. Le tableau de Service Public :

Durée de détention	Impôt sur le revenu	Prélèvements sociaux
Jusqu’à 5 ans	0 %	0 %
De la 6e à la 21e année	6 % par an	1,65 % par an
22e année	4 %	1,60 %
Au-delà de 22 ans	exonération	9 % par an
Au-delà de 30 ans	exonération	exonération

Avec douze années révolues, on compte sept années au-delà de la cinquième :

• impôt : 7 × 6 % = 42 % d’abattement ; base imposable 39 500 × 58 % = 22 910 € ;
• prélèvements sociaux : 7 × 1,65 % = 11,55 % ; base 39 500 × 88,45 % = 34 937,75 €.

Étape 5 : l’impôt

• Impôt sur le revenu à 19 % : 22 910 × 19 % = 4 352,90 €.
• Prélèvements sociaux à 17,2 % : 34 937,75 × 17,2 % = 6 009,29 €.

Total : 10 362,19 €, soit 13 % de l’écart entre les deux prix. La surtaxe prévue au-delà de 50 000 € de plus-value imposable ne s’applique pas ici.

Le notaire calcule et prélève cet impôt sur le prix de vente, avant de vous verser le solde. Vous n’avez rien à avancer, mais vous recevez moins.

Ce que l’exemple apprend

Trois leviers comptent plus que le prix de vente :

1. La durée de détention. Vendre après la date anniversaire plutôt qu’avant ajoute une année d’abattement : ici, 6 points sur l’impôt.
2. Le forfait travaux, dès la sixième année. Il vaut souvent plus que les factures qu’on a gardées.
3. Les frais de vente à la charge du vendeur, déductibles s’ils sont justifiés.

Les cas d’exonération particuliers, comme la première vente d’un logement autre que la résidence principale quand le prix est réinvesti dans l’achat de celle-ci dans les deux ans, sont détaillés sur la fiche de Service Public. Le simulateur de l’ANIL refait le calcul avec vos chiffres. Avant de fixer votre prix, situez-le face aux ventes de votre commune : une plus-value se calcule sur un prix réellement obtenu, pas sur un prix affiché. Pour la suite de la vente, voir les sept étapes.