Rendement locatif : le calcul brut, puis le net, avec des prix réels
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Un rendement de 9 % affiché sur une annonce est presque toujours un rendement brut, calculé sur le prix hors frais. Le chiffre qui paie vos mensualités est plus bas. Voici comment le retrouver, avec des prix réellement signés.
Le rendement locatif rapporte un loyer annuel à un prix d’achat. Tout le débat porte sur ce qu’on met au numérateur et au dénominateur. Nous prenons un exemple réel pour le prix, et une hypothèse de loyer clairement marquée comme telle.
Le prix : partir d’une vente, pas d’une annonce
À Limoges, la médiane des appartements vendus entre juillet 2025 et juin 2026 s’établit à 1 500 € le m², sur 1 302 ventes, avec une surface médiane de 55 m². La moitié des ventes se situe entre 1 180 et 1 830 € le m². Ces chiffres viennent de notre page prix au m² par commune.
Prenons un deux-pièces de 50 m² acheté au prix médian : 75 000 €. Il faut y ajouter les frais d’acquisition. Pour l’exemple, nous retenons 7,5 % du prix, le forfait que l’administration fiscale admet elle-même pour ces frais dans un calcul de plus-value : 5 625 €. Un budget de travaux de rafraîchissement, 4 000 €. Coût total : 84 625 €.
Le loyer : une hypothèse, à vérifier sur place
Supposons un loyer de 11 € le m² par mois hors charges, soit 550 € par mois, 6 600 € par an. Ce n’est pas un chiffre observé : avant d’acheter, vérifiez-le auprès de l’observatoire local des loyers ou sur les annonces de location du quartier, en retenant les loyers effectivement pratiqués plutôt que les plus hauts affichés.
Rendement brut
Loyer annuel / prix d’achat × 100. Sur le prix seul : 6 600 / 75 000 = 8,8 %. Sur le coût total : 6 600 / 84 625 = 7,8 %. C’est ce second chiffre qu’il faut garder : les frais et les travaux sont sortis de votre poche.
Rendement net de charges
On retire ce que le propriétaire paie chaque année sans le récupérer sur le locataire. Pour l’exemple :
| Poste | Montant annuel (hypothèse) |
|---|---|
| Taxe foncière | 650 € |
| Charges de copropriété non récupérables | 300 € |
| Assurance propriétaire non occupant | 120 € |
| Vacance locative (trois semaines par an) | 380 € |
| Entretien et petites réparations | 250 € |
| Total | 1 700 € |
Rendement net : (6 600 − 1 700) / 84 625 = 5,8 %. Avec une gestion confiée à une agence, comptez en plus ses honoraires, et le rendement descend encore.
Rendement après impôt
En location vide, si vos revenus fonciers ne dépassent pas 15 000 € par an, vous relevez du micro-foncier : un abattement forfaitaire de 30 % s’applique, et le reste s’ajoute à vos revenus imposables. Avec 6 600 € de loyers, 4 620 € deviennent imposables, au taux de votre tranche plus les prélèvements sociaux. Au-delà de 15 000 €, ou sur option, le régime réel permet de déduire les charges réelles. En meublé, d’autres règles s’appliquent : voir louer meublé ou vide.
Trois contrôles avant de signer
- Le DPE : un logement classé G ne peut plus faire l’objet d’un nouveau bail depuis 2025, un F à partir de 2028. Notre fiche acheter pour louer avec un DPE F ou G détaille ce calendrier.
- Le prix : s’il est au-dessus du troisième quartile de la commune, cherchez ce qui le justifie.
- Le loyer : obtenez au moins trois références de loyers réels comparables.
Un rendement se calcule en dix minutes ; il se vérifie en une semaine.
Sources consultées
- Impôt sur le revenu : revenus locatifs (location non meublée), Service Public (vérifié le 15 avril 2026), consulté le 5 novembre 2026
- Impôt sur le revenu : plus-value immobilière (forfait de 7,5 % pour les frais d'acquisition), Service Public (vérifié le 15 avril 2026), consulté le 5 novembre 2026
Fiche écrite par la rédaction d'Immobilier Spécialiste. Elle donne des repères généraux, pas un conseil juridique, fiscal ou financier adapté à votre situation.
