Frais de notaire dans l'ancien : ce que le notaire garde vraiment

Le chiffre se retient mal parce qu’il mélange quatre choses. Service Public les énumère : les frais de notaire comprennent des émoluments, des honoraires, des débours, et des droits et taxes. Seuls les deux premiers rémunèrent le notaire.

Les émoluments : un barème, pas un devis

Pour une vente immobilière, l’émolument du notaire est proportionnel au prix et fixé par un tarif réglementé. Le barème en vigueur en métropole depuis le 1er janvier 2021 est le suivant, d’après Service Public :

Tranche du prix	Taux
De 0 à 6 500 €	3,870 %
De 6 500 à 17 000 €	1,596 %
De 17 000 à 60 000 €	1,064 %
Au-delà de 60 000 €	0,799 %

La TVA de 20 % s’ajoute. Les départements et régions d’outre-mer ont leur propre barème, un peu plus élevé, applicable depuis le 1er mars 2024.

Le calcul pour 250 000 €

Le barème s’applique tranche par tranche, comme l’impôt sur le revenu :

• 6 500 € × 3,870 % = 251,55 €
• 10 500 € × 1,596 % = 167,58 €
• 43 000 € × 1,064 % = 457,52 €
• 190 000 € × 0,799 % = 1 518,10 €

Total hors taxes : 2 394,75 €. Avec la TVA : 2 873,70 €. C’est la ligne qui rémunère l’acte ; elle représente un peu plus de 1,1 % du prix. Pour vérifier la méthode, Service Public donne l’exemple d’un appartement à 200 000 € : 1 995,25 € hors taxes, ce que le même calcul retrouve.

Le notaire peut accorder une remise sur ses émoluments quand le prix dépasse 150 000 €, sous conditions. Cela se demande ; ce n’est pas automatique.

Les débours : ce qu’il avance pour vous

Les débours sont les sommes que le notaire paie à des tiers pour constituer le dossier : pièces d’urbanisme, état hypothécaire, frais de cadastre, copies. Ils sont refacturés au coût réel et pèsent en général quelques centaines d’euros. Leur détail figure sur le décompte que le notaire vous remet.

Les droits et taxes : le gros du montant

C’est la partie que le notaire collecte pour le compte de l’État et des collectivités, principalement les droits d’enregistrement (on parle aussi de droits de mutation). Leur taux dépend du département où se trouve le bien, et quelques départements l’ont modifié ces dernières années. Dans l’ancien, ce sont eux qui font passer le total bien au-delà des émoluments.

Nous ne donnons pas ici de taux département par département : il change, et une erreur de quelques dixièmes de point se chiffre vite en centaines d’euros. Le simulateur de l’ANIL applique le taux à jour du département que vous choisissez ; c’est l’outil à utiliser pour un budget.

Neuf ou ancien, pourquoi l’écart

Dans le neuf vendu par un professionnel, le prix inclut la TVA immobilière et les droits d’enregistrement sont réduits. C’est ce qui explique que le total des frais d’acquisition y soit nettement plus faible que dans l’ancien, à prix égal. Les émoluments du notaire, eux, suivent le même barème.

Trois points à vérifier sur le décompte

1. La base de calcul : le mobilier vendu avec le logement (cuisine équipée, par exemple) peut être détaillé à part dans l’acte, et ne supporte alors pas les droits d’enregistrement. Il doit correspondre à des meubles réels, estimés honnêtement.
2. La provision : le notaire demande souvent un peu plus que le montant final et rend la différence après les formalités.

Dans un calcul de plus-value, l’administration fiscale admet un forfait de 7,5 % du prix d’achat pour ces frais, à la place du montant réel : voir notre exemple de calcul de plus-value immobilière. Pour situer le prix lui-même, les médianes de votre commune sont sur la page prix au m².