Louer meublé ou vide : ce que change le choix, du bail à l'impôt

Il n’y a pas de bonne réponse en général, il y a une réponse par logement. Un studio près d’une université se loue naturellement meublé ; un quatre-pièces en périphérie, vide, à une famille qui restera longtemps. Les règles ci-dessous permettent de chiffrer la différence.

Le bail

	Location vide	Location meublée
Durée minimale	3 ans (bailleur particulier), 6 ans (personne morale)	1 an, ou 9 mois pour un étudiant
Dépôt de garantie	1 mois de loyer hors charges au plus	2 mois de loyer hors charges au plus
Rotation des locataires	plutôt faible	plutôt forte

Le bail vide peut descendre à un an minimum quand le propriétaire prévoit de reprendre son logement pour des raisons familiales ou professionnelles, à condition de l’écrire. Le bail meublé d’un an se renouvelle automatiquement à son terme si personne ne donne congé ; celui de neuf mois, loué à un étudiant, ne se renouvelle pas tacitement.

Un logement « meublé » doit l’être vraiment : une liste minimale d’équipements est fixée par décret (literie, plaques de cuisson, réfrigérateur, vaisselle, table et sièges, rangements, luminaires, matériel d’entretien). Un canapé et un lit ne suffisent pas.

L’impôt sur les loyers

Location vide : revenus fonciers. Jusqu’à 15 000 € de loyers par an, le micro-foncier s’applique automatiquement, avec un abattement forfaitaire de 30 %. Au-delà, ou sur option, le régime réel déduit les charges réelles (intérêts d’emprunt, travaux, taxe foncière, assurance).

Location meublée : bénéfices industriels et commerciaux. Jusqu’à 77 700 € de recettes annuelles, le micro-BIC s’applique, avec un abattement forfaitaire de 50 % pour la location meublée de longue durée. Au-delà, ou sur option, le régime réel permet de déduire les charges et d’amortir le bien et le mobilier, ce qui efface souvent l’impôt pendant des années. Les meublés de tourisme ont des règles différentes, plus restrictives, que cette fiche ne traite pas.

Sur 9 000 € de loyers annuels, le micro-foncier laisse 6 300 € imposables ; le micro-BIC, 4 500 €.

Loueur professionnel ou non

Tant que les recettes de location meublée du foyer restent inférieures ou égales à 23 000 € par an, ou à ses autres revenus d’activité, le loueur est non professionnel : l’activité relève de la gestion de son patrimoine privé et ne donne pas lieu à cotisations sociales. Il bénéficie alors, à la revente, du régime des plus-values immobilières des particuliers, avec ses abattements pour durée de détention. Au-delà des deux seuils, le statut de loueur professionnel entraîne d’autres règles, notamment sociales.

Ce que le meublé coûte en plus

Le mobilier (quelques milliers d’euros pour un deux-pièces), son renouvellement, une rotation plus fréquente qui allonge la vacance et multiplie les états des lieux. Le loyer d’un meublé est généralement plus élevé ; vérifiez localement de combien avant d’en faire l’argument principal de votre calcul.

Comment trancher

Faites le calcul de rendement deux fois, avec deux hypothèses de loyer et deux régimes fiscaux, sur le prix réellement payé dans la commune (voir prix au m²). Puis vérifiez la classe énergétique : un logement mal classé est d’abord un logement qu’on ne pourra bientôt plus louer, meublé ou vide, comme l’explique notre fiche sur le DPE et l’investissement locatif. Les règles fiscales citées ici changent souvent : relisez les fiches de Service Public avant de choisir.