Du compromis à l'acte : le calendrier d'une vente, jour par jour

Le compromis (son nom juridique est promesse synallagmatique de vente) engage les deux parties : le vendeur à vendre, l’acheteur à acheter, sous les conditions écrites dans le document. L’acte authentique, signé chez le notaire, ne fera que réitérer cet accord et transférer la propriété. Entre les deux, la loi et la pratique ont glissé une série d’étapes. Les voici dans l’ordre où elles arrivent.

Jour 0 : la signature

Le compromis peut être signé devant notaire ou sous seing privé, souvent en agence. Il fixe le prix, les modalités de paiement, la date limite de signature de l’acte et les conditions suspensives. Un acompte, le plus souvent entre 5 % et 10 % du prix selon Service Public, est versé et conservé par un tiers (notaire ou agent), jamais par le vendeur.

Jour 1 à 10 : la rétractation

L’acheteur non professionnel d’un logement dispose de dix jours calendaires pour se rétracter, sans motif et sans frais. Le délai commence le lendemain de la première présentation de la lettre recommandée qui lui notifie le compromis. Il se rétracte par lettre recommandée avec avis de réception ; l’acompte lui est rendu.

Le vendeur, lui, n’a pas ce droit. À partir de la signature, il est tenu.

Semaines 1 à 6 : le prêt

Si l’achat est financé par un crédit, le compromis contient une condition suspensive d’obtention du prêt. Elle précise le montant, la durée, le taux maximal accepté et le délai pour obtenir l’accord. D’après Service Public, ce délai est en général de 45 à 60 jours après la signature, et il ne peut pas être inférieur à un mois.

Deux obligations pèsent sur l’acheteur : déposer ses demandes dans le délai prévu, et respecter à la lettre les termes de la condition (ne pas demander un prêt plus élevé ou plus long pour se le faire refuser). En cas de refus, il transmet les justificatifs ; la vente tombe et l’acompte lui revient.

Semaines 2 à 8 : le notaire prépare l’acte

Pendant ce temps, le notaire vérifie la situation juridique du vendeur, de l’acheteur et du bien : titre de propriété, hypothèques, urbanisme, servitudes, droit de préemption de la commune. En copropriété, il réclame au syndic l’état daté, qui fait le point sur les sommes dues par le vendeur à la copropriété.

Ces vérifications prennent du temps parce qu’elles passent par des tiers : mairie, service de la publicité foncière, syndic. Un dossier de copropriété incomplet suffit à repousser la date prévue.

Semaine 8 à 12 : l’acte authentique

Le notaire convoque les parties. L’acheteur vire les fonds (prix, frais d’acquisition, éventuel prêt débloqué directement par la banque) quelques jours avant. À la signature, il reçoit les clés ; le vendeur reçoit le prix, diminué des sommes que le notaire doit rembourser (un crédit restant, par exemple).

Le calendrier en un tableau

Moment	Ce qui se passe	Qui agit
Jour 0	Signature du compromis, versement de l’acompte	Les deux parties
Jours 1 à 10	Délai de rétractation	Acheteur
Semaines 1 à 6	Demandes de prêt, accord ou refus	Acheteur, banque
Semaines 2 à 8	Vérifications, état daté, préemption	Notaire, syndic, mairie
Semaines 8 à 12	Signature de l’acte, remise des clés	Les deux parties, notaire

Ces durées sont des ordres de grandeur, pas des délais légaux, à l’exception des dix jours de rétractation et du mois minimum de la condition de prêt.

Ce qu’on vérifie avant de signer le compromis

La date limite de signature de l’acte, d’abord : si elle tombe trop tôt pour obtenir un prêt, demandez à la repousser. La condition de prêt ensuite, chiffre par chiffre. Enfin, la liste des diagnostics annexés : notre fiche diagnostics obligatoires pour vendre donne celle qui s’applique selon l’année de construction. Pour l’étape précédente, voir l’offre d’achat.