Offre d'achat immobilier : à partir de quand êtes-vous engagé ?

Mardi soir, après une deuxième visite, l’agent tend un formulaire d’une page : « offre d’achat ». Le prix est à remplir, la durée de validité aussi. Beaucoup d’acheteurs signent en pensant prendre une option. Ce n’est pas le cas.

Ce qui fait une offre, au sens du droit

Service Public le dit en deux mots : l’offre doit être précise et ferme. Précise, c’est-à-dire qu’elle désigne le bien et le prix. Ferme, c’est-à-dire qu’elle exprime la volonté d’acheter si le vendeur accepte. Une lettre qui dit « je serais intéressé autour de 300 000 € » n’en est pas une ; un formulaire signé qui indique l’adresse, le lot et 300 000 € en est une.

La conséquence tient en une phrase de la fiche officielle : dès que les parties sont d’accord sur le bien et sur le prix, le vendeur est engagé et ne peut plus se rétracter. L’acheteur non plus, à une réserve près que nous verrons plus bas.

La durée de validité, une ligne qui compte

L’offre peut fixer elle-même sa durée (« valable jusqu’au 30 novembre »). Passé ce délai sans réponse, elle devient caduque. Si elle ne dit rien, elle doit être maintenue « pendant un délai raisonnable », formule que personne ne sait chiffrer à l’avance. Mieux vaut donc l’écrire, et court : quelques jours suffisent quand le vendeur est joignable.

Avant que le vendeur ne l’ait reçue, vous pouvez retirer votre offre librement. Après réception, et tant que le délai court, vous êtes tenu de la maintenir.

Ce que le vendeur peut répondre

Trois cas seulement :

• il accepte par écrit, sans réserve : l’accord est formé ;
• il refuse, ou laisse passer le délai : l’offre tombe ;
• il modifie quelque chose (prix, date, conditions) : ce n’est pas une acceptation mais une contre-offre, que vous êtes libre d’accepter ou non.

Le piège classique est le dernier. Un vendeur qui répond « d’accord, mais à 310 000 € » ne vous engage à rien ; si vous signez à votre tour, c’est vous qui acceptez son offre.

Et le délai de rétractation ?

Il n’existe pas au stade de l’offre. Les dix jours de rétractation que la loi accorde à l’acheteur non professionnel d’un logement courent à partir de la notification de l’avant-contrat (promesse ou compromis), pas avant. Concrètement, une offre acceptée vous oblige à signer l’avant-contrat aux conditions convenues ; c’est ensuite, une fois ce document notifié, que vous disposez de vos dix jours calendaires.

C’est pour cela que la question des conditions se règle dès l’offre. Si vous achetez avec un prêt, écrivez-le : « offre sous condition d’obtention d’un prêt de X € sur Y ans ». La condition sera reprise dans l’avant-contrat. Sans cette mention, rien n’oblige le vendeur à l’accepter ensuite.

Pas de chèque avec l’offre

Une offre d’achat accompagnée d’un versement d’argent est nulle : c’est l’article 1589-1 du Code civil, que Service Public rappelle sur sa fiche. Si l’on vous demande un chèque « pour bloquer le bien », refusez ; l’argent n’a sa place qu’au moment de l’avant-contrat, et chez un tiers.

Le prix à écrire

C’est le cœur de l’offre, et le seul endroit où les ventes signées servent vraiment. Avant de remplir la case, regardez la médiane des ventes de la commune et la fourchette du milieu sur notre page prix au m² par commune : une offre à 10 % sous le prix affiché est banale si l’annonce est 15 % au-dessus des ventes récentes. Notre fiche estimer un bien à partir des ventes de la commune détaille le calcul.

Dernière précaution : relire l’adresse et le numéro de lot avant de signer. Une offre « précise » sur le mauvais lot reste précise.