Loi Carrez ou surface habitable : comparer des prix au m² qui se comparent

Prenez un deux-pièces sous les toits, 46 m² au sol. Le vendeur annonce 46 m². Le diagnostiqueur mesure 39 m² Carrez, parce qu’une partie du plancher est sous 1,80 m de hauteur. Le fichier des valeurs foncières, lui, enregistre une surface bâtie différente encore. Diviser le même prix par l’une ou l’autre change le prix au m² de près de 20 %.

La surface Carrez : celle de l’acte en copropriété

Elle s’impose pour la vente d’un lot de copropriété : appartement, local commercial ou mixte. La règle tient en quatre lignes, que résume la fiche de la préfecture de l’Orne d’après la loi du 18 décembre 1996 et son décret du 23 mai 1997 :

• on mesure les planchers des locaux clos et couverts, après déduction des murs, cloisons, marches et cages d’escalier, gaines, embrasures de portes et de fenêtres ;
• on ne compte pas les parties dont la hauteur est inférieure à 1,80 m ;
• on ne compte pas les lots ou fractions de lots de moins de 8 m² ;
• caves, garages et places de stationnement restent en dehors.

Elle ne concerne pas une maison individuelle hors copropriété, ni les lots vendus en l’état futur d’achèvement, ni ceux transmis par succession ou donation.

Si la mesure est fausse

Si la surface réelle est supérieure à celle de l’acte, le vendeur ne peut rien réclamer de plus. Si elle est inférieure de plus d’un vingtième (5 %), l’acheteur peut demander une diminution du prix proportionnelle à la différence. Un deux-pièces vendu 300 000 € pour 41 m² Carrez, qui en mesure en réalité 38,5 : l’écart est de 6,1 %, au-delà du vingtième. La baisse de prix porterait sur les 2,5 m² manquants, soit environ 18 300 € (300 000 × 2,5 / 41). À 39 m², l’écart serait de 4,9 % et l’acheteur n’aurait rien à réclamer.

La surface habitable : celle du bail

C’est une autre définition, prévue par le Code de la construction et utilisée notamment pour la location. Elle exclut, en plus, des pièces comme les vérandas ou les combles non aménagés. Pour un appartement ordinaire, elle est proche de la surface Carrez ; pour une maison, c’est elle qu’on lit le plus souvent dans les annonces.

La surface bâtie de DVF : celle des statistiques

Le fichier des demandes de valeurs foncières indique pour chaque local une « surface réelle bâtie », issue des fichiers fonciers. Ce n’est ni la Carrez, ni la surface habitable. Les statistiques publiques, comme les nôtres, divisent la valeur foncière par cette surface.

D’où une règle de prudence quand vous comparez votre bien aux médianes de votre commune : l’ordre de grandeur est juste, l’écart de quelques pour cent ne l’est pas forcément. Un bien mansardé paraîtra plus cher au m² Carrez que la médiane, sans l’être.

Ce qu’on fait en pratique

Pour comparer deux annonces entre elles, demandez la surface Carrez des deux. Pour comparer une annonce à une médiane DVF, retenez une fourchette plutôt qu’un chiffre, et lisez notre fiche DVF : lire les prix réels sans se tromper. Pour une maison, faites préciser dans l’annonce de quelle surface il s’agit : rien n’oblige à la Carrez hors copropriété.